COMO COMPRAR E FINANCIAR IMÓVEIS NOS ESTADOS UNIDOS SENDO BRASILEIRO

Oferecemos uma ampla gama de opções para investidores brasileiros que procuram comprar e financiar imóveis nos Estados Unidos 

Lourdes Cuervo, licenciada e certificada em planejamento hipotecário, fornece um resumo dos programas oferecidos e dos requisitos necessários para aqueles estrangeiros que desejam adquirir e financiar uma propriedade residencial nos Estados Unidos.

Este material tem como objetivo destacar os parâmetros padrão oferecidos. Não constitui uma declaração completa de todos os requisitos e/ou documentos necessários para obter aprovação e está sujeito a alterações sem aviso prévio.

As diretrizes aqui destacadas e subsequentes atendem aos requisitos dos programas para estrangeiros que financiamos com capital próprio e aqueles programas oferecidos pela maioria dos bancos hipotecários com os quais a Cornerstone First Mortgage é correspondente.

PERGUNTAS FREQUENTES

É NECESSÁRIO TER CARTÃO DE RESIDENTE AMERICANO OU NÚMERO DE SEGURANÇA SOCIAL SE EU SOU BRASILEIRO E QUERO COMPRAR IMÓVEIS NOS ESTADOS UNIDOS?

• Não. Não é necessário ter cartão de residente americano ou número de Seguro Social para aplicar e obter o empréstimo. Basta ter um visto de turista e passaporte válido.
• A escritura da propriedade pode ser feita em nome pessoal ou em nome de uma corporação.

QUANTO DE ENTRADA (PAGAMENTO INICIAL, "DOWN-PAYMENT") OS INVESTIDORES BRASILEIROS PRECISAM PARA COMPRAR E FINANCIAR IMÓVEIS NOS ESTADOS UNIDOS?

Entre 25% e 40% do valor, dependendo do tipo de imóvel e da localização (ex: Miami vs Orlando ou outro estado).

As casas unifamiliares geralmente oferecem a maior porcentagem de financiamento. Condomínios e hotéis-condomínio um pouco menos.

Oferecemos financiamento de $200.000 a $10.000.000. Solicitações de empréstimo que excedem US$ 1 milhão exigem que o aplicante forneça uma cópia do currículo.

QUE PROGRAMAS/OPÇÕES DE FINANCIAMENTO EXISTEM PARA BRASILEIROS COMPRANDO IMÓVEIS NOS EUA?

Oferecemos programas com e SEM documentação de renda; com e SEM requisito de fundos em reservas (após o fechamento).

PRAZO DE PAGAMENTO - EMPRÉSTIMO HIPOTECÁRIO PARA BRASILEIROS COMPRANDO NOS ESTADOS UNIDOS

Como estrangeiro comprando e financiando uma propriedade nos Estados Unidos, oferecemos programas com até 30 anos de amortização.

EMPRÉSTIMOS HIPOTECÁRIOS COM TAXA FIXA OU VARIÁVEL PARA INVESTIDORES BRASILEIROS  FINANCIANDO IMÓVEIS NOS ESTADOS UNIDOS

Oferecemos ao investidor estrangeiro que busca alavancar seu investimento nos Estados Unidos através de um empréstimo hipotecário as seguintes opções:

• Taxa de juros fixa por 30 anos
• Taxa de juros fixa por um período inicial e ajustável posteriormente. Este tipo de hipoteca é conhecido como hipotecas "híbridas", pois possuem características de taxa fixa e variável ao mesmo tempo.

Exemplo: O programa designado "7/1 Hybrid Adjustable Rate Mortgage" oferece taxa de juros fixa pelos primeiros 7 anos. A partir do oitavo ano, a taxa de juros mudará anualmente.

O programa 5/1 teria uma taxa fixa por um período de 5 anos e no sexto ano se torna ajustável.

QUE DOCUMENTAÇÃO PRECISAM FORNECER OS BRASILEIROS PARA DEMONSTRAR RENDA E OBTER UMA HIPOTECA NOS ESTADOS UNIDOS?

De maneira muito simples. A boa notícia é que NÃO são necessárias declarações de imposto!

Se você é empresário ou trabalha por conta própria, a única coisa que precisa fornecer para documentar sua renda é uma carta redigida por seu contador público, que detalhe a renda pessoal dos últimos dois (2) anos e o atual.

Se você é empregado de uma empresa, é solicitada uma carta redigida pelo gerente do departamento de recursos humanos ou pelo contador da empresa, verificando seu cargo e renda dos últimos dois (2) anos.

Se desejar receber um modelo de carta, deixe seus dados de contato abaixo.

VERIFICAÇÃO DE ATIVOS PARA COMPRADORES ESTRANGEIROS DE PROPRIEDADES NOS EUA

Para garantir a transparência e o cumprimento das regulamentações, é fundamental documentar a fonte e a procedência de todos os fundos envolvidos na transação da compra do imóvel.

Isso inclui o pagamento inicial, os custos de fechamento e, em alguns casos, as reservas - se aplicáveis.

POR QUE OS PRESTADORES HIPOTECÁRIOS EXIGEM VERIFICAR A ORIGEM DO DINHEIRO QUE SERÁ UTILIZADO EM TRANSAÇÕES?

A análise de solicitações de empréstimo para estrangeiros baseia-se principalmente na solidez e liquidez financeira do requerente. Avaliam sua estabilidade financeira para gerenciar o risco e garantir que o dinheiro não provenha de outro empréstimo ou atividades ilegais.

COMO UM ESTRANGEIRO FINANCIANDO UM IMÓVEL NOS ESTADOS UNIDOS DEVE DOCUMENTAR A ORIGEM DOS FUNDOS UTILIZADOS NA COMPRA?

Extratos bancários:

1. O requerente deve fornecer cópias dos extratos bancários dos últimos dois (2) meses.
2. Os extratos bancários devem demonstrar fundos suficientes para concluir a transação (incluindo os custos de fechamento).
3. Podem vir de um banco em seu país de origem, outro país estrangeiro ou conta nos Estados Unidos.
4. Se os extratos bancários fornecidos refletirem créditos/depositos na conta bancária que excedem sua renda mensal média, ou demonstram créditos/depositos incomuns, deverá documentar a origem desses depósitos extraordinários.

Fondos no verificables o inadmisibles:

• Depósitos em dinheiro não podem ser rastreados e, portanto, não são considerados fundos verificáveis.
• Fundos provenientes de um empréstimo são inadmissíveis.

DICAS E CONSELHOS SOBRE A RASTREABILIDADE DA FONTE E PROCEDÊNCIA DE FUNDOS PARA ESTRANGEIROS QUE DESEJAM COMPRAR E FINANCIAR IMÓVEIS NOS ESTADOS UNIDOS - Planejem com antecedência!

Fondos depositados/creditados em sua(s) conta(s) bancária(s) ANTES de você pagar o pagamento inicial (e pagamentos subsequentes - se estiver comprando um imóvel em pré-construção) não precisam de explicação.

É necessário, ao apresentar uma solicitação de empréstimo hipotecário, fornecer os 2 extratos bancários imediatamente anteriores e que incluam o pagamento inicial efetuado.

HÁ ALGUMA PENALIDADE POR PAGAMENTOS ANTECIPADOS OU QUITAÇÃO DO EMPRÉSTIMO ANTES DO VENCIMENTO?

Como mencionado anteriormente, este folheto fornece um resumo da ampla variedade de produtos de financiamento disponíveis. Oferecemos programas SEM penalidade por antecipar ou quitar o empréstimo antes do vencimento. Outros têm penalidade por períodos que variam entre 3 e 5 anos. Por geral, todos os programas permitem capitalizar entre 15% e 20% do valor do empréstimo por ano sem contrair penalidade alguma.

ALÉM DO PAGAMENTO INICIAL E DOS CUSTOS DE FECHAMENTO, DE QUAIS OUTROS FUNDOS UM ESTRANGEIRO DEVE DISPONIBILIZAR AO COMPRAR IMÓVEIS NOS ESTADOS UNIDOS?

Como mencionado anteriormente, os bancos hipotecários que oferecem as taxas de juros mais baixas e os melhores termos exigem que os requerentes estrangeiros demonstrem uma liquidez ampla e suficiente para respaldar seu investimento imobiliário no exterior.

Com este fim, eles solicitam que, no momento da solicitação, o requerente demonstre fundos suficientes para cobrir o dinheiro necessário para o fechamento (pagamento inicial, custos de fechamento e seguro), bem como o equivalente a 12 meses de pagamento mensal da hipoteca, em reservas.

Os fundos NÃO precisam estar em uma conta de depósito em garantia ou de outra forma congelados. Os analistas do banco hipotecário simplesmente verificam sua liquidez no momento da solicitação para garantir que você tenha esses fundos. Pelo menos 6 meses dessas reservas devem ser verificados em uma conta bancária nos EUA.

PROGRAMAS SEM (OU COM MENORES) REQUISITOS DE RESERVAS

Para aqueles estrangeiros que não têm esses fundos, oferecemos produtos hipotecários que se adaptam à sua situação financeira e não os exigem. O pagamento inicial e a taxa de juros desses programas geralmente são mais altos do que aqueles que não os exigem, mas permitem que você faça o investimento. Entre em contato comigo para explorar as opções e obter uma estimativa personalizada dos custos de fechamento e pagamentos mensais. Estou à disposição para guiá-lo através do processo passo a passo para encontrar a solução que melhor se adapte ao seu orçamento e necessidades.

COMPRANDO E FINANCIANDO IMÓVEIS COMO ESTRANGEIRO NOS ESTADOS UNIDOS - É NECESSÁRIO ABRIR UMA CONTA BANCÁRIA LÁ?

Para iniciar o processo de solicitação de empréstimo, não é necessário ter uma conta bancária nos Estados Unidos, mas para obter a aprovação final, sim; é necessário verificar uma conta estabelecida nos EUA. Os pagamentos da hipoteca serão debitados automaticamente desta conta.

VERIFICAÇÃO DE IDENTIDADE E OUTROS

Os requisitos para cumprir este requisito são bastante simples.

• Passaporte e visto válidos. Os documentos devem ter pelo menos 6 meses de validade antes de efetuar a escritura.
• Currículo / CV curto (a menos que esteja solicitando um empréstimo superior a US$ 1 milhão, caso em que será necessário um mais detalhado, abordando como o requerente construiu seu patrimônio).
• Fatura(s) de serviço público do mês mais recente. Isso é usado para documentar que sua residência primária é no exterior (conta de eletricidade, água ou telefone).

TITULARIDADE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO NOS ESTADOS UNIDOS - PESSOA FÍSICA OU JURÍDICA? OTIMIZE SUA COMPRA SENDO ESTRANGEIRO

Uma das perguntas mais frequentes que recebo diz respeito à forma de propriedade de imóveis nos Estados Unidos. "Como estrangeiro, devo comprar a propriedade em meu nome ou de uma corporação ou LLC (sociedade de responsabilidade limitada)"?

Do ponto de vista do financiamento, oferecemos as duas opções. Você pode optar por obter a escritura da propriedade em seu nome pessoal ou em nome de uma corporação.

Geralmente, advogados e contadores recomendam fazer o investimento em nome de uma corporação doméstica ou LLC para evitar problemas relacionados aos seguintes assuntos:

• Proteção de ativos - a LLC limita a responsabilidade pessoal em caso de litígios ou outros problemas legais relacionados à propriedade e/ou inquilinos.
• Atenuar os impostos sobre herança aos quais estrangeiros estão sujeitos de acordo com o código tributário dos Estados Unidos.
• FIRPTA - Lei de Investimento Estrangeiro em Imóveis de 1980, que faz com que uma pessoa estrangeira esteja sujeita à retenção de imposto sobre ganhos no momento da venda ou transferência do imóvel.

Recomendo consultar um advogado especializado em imóveis e/ou um consultor fiscal para orientação de acordo com sua situação específica.

Estou à sua disposição para esclarecer quaisquer dúvidas relacionadas às opções de financiamento. Abaixo, você encontrará um formulário para deixar seus dados de contato. Além disso, estou disponível por WhatsApp ou e-mail.
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[1]Condo-hotel: mínimo de entrada es 35%.  Fazemos empréstimos de até US$ 10 millones.
[2] Varía entre o equivalente de 6 meses de pagamentos de juros ou uma penalidade decrescente, por exemplo: 5% no primeiro ano, 4% no segundo, 3% no terceiro, 2% no cuarto ano, 1% no quinto ano e depois nenhuma penalidade.
[3] Dependendo do país de origem, pode ser que todas as instituições com as quais somos correspondentes exijam reservas de fundos. 
[4] A declaração é fornecida apenas para fins informativos.  Este documento não deve ser interpretado como aconselhamento legal ou de investimento.  Não somos un escritório de advocacioa nem uma empresa de consultoria fiscal.